Bir binada yıllardır oturuyor olmanız, o binanın deprem karşısındaki durumunu tek başına göstermez. Özellikle eski yapıların yoğun olduğu bölgelerde, binanın mevcut durumunu teknik olarak ortaya koymak için riskli yapı tespiti yaptırılabiliyor.
Peki bu süreç nasıl başlıyor, binayı kim inceliyor, sonuç nasıl kesinleşiyor ve bina riskli çıkarsa bundan sonra ne oluyor? 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreci beş adımda özetleyelim.
1. Başvuru: İlk adımı kim atabilir?
Riskli yapı tespiti yaptırmak için tüm kat maliklerinin ortak kararı gerekmez. Maliklerden herhangi biri, tapu fotokopisi ve kimlik belgesiyle Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak süreci başlatabilir. "Apartmandaki herkes kabul etmeden yaptıramayız." Bilgisi doğru değil. Başvuru elektronik sistem üzerinden yapılıyor ve masraflar kural olarak malike ait. Unutmayın, bu bir "ihbar" değil, can ve mal güvenliğini önceleyen bir "önlem"dir.
Bu arada, malikin bizzat başvurması da şart değil. Biz yüklenici firma olarak, malikten noter huzurunda aldığımız vekâletle bu başvuru ve takip işlemlerini sizin adınıza yürütebiliyoruz; bu da sürecin idari kısmını büyük ölçüde bizim üstlenmemiz anlamına geliyor.
2. Teknik İnceleme: Binanın Röntgeni Çekiliyor
Lisanslı mühendislik firması, Bakanlığın belirlediği yöntem ve yazılım sistemi üzerinden gerekli teknik verileri toplar:
- Karot Alımı: Taşıyıcı kolon ve perdelerden silindirik numuneler alınarak beton dayanımı laboratuvarda ölçülür.
- Demir Taraması (Röntgen ve Sıyırma): Donatının çapı, adedi ve olası korozyon (paslanma) durumu tespit edilir.
- Zemin ve Statik Analiz: Binanın oturduğu zeminin özellikleri ile mevcut taşıyıcı sistemin deprem yükü altındaki davranışı birlikte değerlendirilir.
Burada önemli bir ayrım var: riskli yapı tespiti yalnızca "beton kaç MPa çıktı" sorusundan ibaret değil; taşıyıcı sistem, malzeme özellikleri ve geometri birlikte analiz ediliyor. Bu yüzden dışarıdan sadece çatlaklara veya kolonların görünümüne bakarak bir binanın riskli olup olmadığına karar vermek doğru olmaz.
3. Rapor Hazırlama ve Onay
Sahada ve laboratuvarda toplanan veriler, Bakanlığın belirlediği esaslara göre elektronik ortamda değerlendirilerek rapor hazırlanır ve ilgili Müdürlüğe ya da yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye gönderilir. Yapının riskli olduğu tespit edilirse bu durum, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Ancak "mühendis firma raporu hazırladı, bina artık kesin olarak riskli oldu" demek doğru değil. İdari sürecin ve varsa itirazın sonuçlanması gerekiyor.
4. Tebligat ve İtiraz Süreci
Rapor onaylandıktan sonra tüm hak sahiplerine tebligat gönderilir. Bu tarihten itibaren 15 günlük yasal itiraz süreniz başlar. Raporun teknik verilerinde bir hata olduğunu düşünüyorsanız, mevzuatta öngörülen teknik heyet (üniversite akademisyenlerinden oluşan bir heyet) itirazı değerlendirir. İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.
5. Kesinleşen Riskli Yapı İçin Tahliye ve Yıkım Süreci
Rapor kesinleştikten sonra idare, maliklere binanın tahliye edilmesi ve yıkımı için en az 60 gün süre verir; bu süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse ayrıca en az 30 gün ek süre tanınır. Bu sürelerin sonunda da yıkım yapılmazsa idare gerekli işlemleri kendisi uygular. Yani riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra "istersek oturmaya devam ederiz" diye bir seçenek kalmıyor.
Peki kira yardımı ne zaman başlıyor?
Riskli yapı tespiti yapılmasıyla kira yardımı otomatik olarak başlamıyor. Yapının tahliye edilmesi veya yıkılması ve ilgili başvuru şartlarının yerine getirilmesi gerekiyor. Riskli alan ilan edilmemiş bölgelerdeki bireysel riskli yapı tespitlerinde (bizim çalıştığımız Üsküdar ve Kadıköy'deki projelerin çoğu bu kategoriye giriyor) kira yardımı süresi genellikle 18 ay olarak uygulanıyor.
Burada bir de sık karıştırılan bir nokta var: eğer bina "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamına giriyorsa, Bakanlık'ın aylık kira yardımı yerine kampanyanın tek seferlik taşınma desteğinden yararlanılıyor. Çünkü bu ikisi birlikte alınamıyor,. Ayrıca İstanbul'da İBB'nin kendi hızlı tarama yöntemiyle tespit ettiği bazı yapılarda, Bakanlık desteğine ek olarak ya da bazı durumlarda ondan bağımsız olarak ayrı bir İBB kira desteği mekanizması da işletilebiliyor. Kısacası bu alanda birden fazla program aynı anda geçerli olabiliyor ve hangi programın hangi koşulla uygulandığı projeden projeye değişebiliyor. Bu yüzden "bina riskli çıktı, tek bir kira yardımı hakkım var" diye düşünmek yerine, hangi programların üst üste veya alternatif olarak geçerli olduğunu ilgili idareyle netleştirmek gerekiyor.
Ek olarak, maliyeti de şeffaf konuşalım: riskli yapı tespiti tamamen ücretsiz bir işlem değil. İki ayrı kalem var. Tespiti yapan lisanslı firmaya ödenen hizmet bedeli, ve raporun tapu kütüğüne "riskli yapı" olarak işlenmesi sırasında ödenen harç/döner sermaye bedeli. Bu tutarlar projeye ve güncel tarifeye göre değişebildiği için burada kesin bir rakam vermek yerine, sürecin başında bu iki kalemin de bütçenize dahil olduğunu bilmenizi öneririz.
Asırlık Evler Notu: Bir binanın riskli olup olmadığını bilmemek, riski ortadan kaldırmıyor. Üsküdar ve Kadıköy'de incelediğimiz binaların önemli bir kısmı 1999 öncesi standartlarla yapılmış yapılar, bu yüzden bu süreç bizim sahada sıkça karşılaştığımız bir konu. Bizim açımızdan önemli olan da yalnızca binanın "riskli" ya da "risksiz" çıkması değil. Risk tespitinden sonra maliklerin haklarının nasıl korunacağı, yeni projenin nasıl hazırlanacağı ve dönüşümün ekonomik olarak nasıl yürütüleceği de ayrıca değerlendirilmesi gereken konular. Bu yüzden riskli yapı tespitini kentsel dönüşümün sonu değil, çoğu zaman yeni bir sürecin başlangıcı olarak görmek daha doğru. Bir malik için ilk soru "Binam riskli çıkarsa ne olur?" olabilir; ama asıl önemli soru bundan sonra gelir. "Haklarımı koruyarak bu binayı nasıl dönüştüreceğim?"