Binanın inşaatı fiziksel olarak bitmiş olması, o binanın yasal olarak "tamamlanmış" sayılması anlamına gelmiyor. Bu ikisi arasındaki köprü iskan. Yani yapı kullanma izin belgesi. Sahada sıkça karşılaştığımız bu süreci, hem gerekli belgeler hem de tapu tarafındaki değişim açısından özetleyelim.
İskan almak için gereken belgeler, genellikle üç tarafın sorumluluğunda toplanır:
- Müteahhit sorumluluğunda: Maliye ilişik kesme belgesi, asansör tescil belgesi, SGK'dan ilişiksizlik belgesi, hissedarlarla birlikte tapu fotokopisi, enerji kimlik belgesi, iskan harçları dekontları
- Yapı denetim firması sorumluluğunda: İskan dilekçesi, yapı ruhsatı fotokopisi, bağımsız bölüm listesi, hakediş raporu, kaldırım yazısı, kanalizasyon görünüşü, teknik uygunluk raporu
- Haritacı sorumluluğunda: Röperli alan krokisi, vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı
(Elektrik taşeronunun hazırladığı telefon/ankastre yazısı da dosyaya eklenen belgelerden biri.)
Bu üçlü ayrım aslında iskan sürecinin doğasını da gösteriyor: bu tek bir kişinin değil, üç farklı tarafın koordinasyonunu gerektiren bir süreç. Herhangi birinde eksik veya gecikmiş bir belge, tüm dosyayı bekletebiliyor.
Peki iskan alındıktan sonra tapuda ne değişiyor?
Burada iki farklı tapu durumunu birbirinden ayırmak gerekiyor: kat irtifakı ve kat mülkiyeti.
Kat irtifakı, ileride kurulacak kat mülkiyetine esas olmak üzere, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler için maliklerin arsa payını gösteren ara bir tapu türü. Burada bir noktayı netleştirmek gerekiyor: kat irtifakının kurulması hukuken subasman seviyesine gelinmesine bağlı değil. Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje hazır olduğunda, teoride inşaata başlanmadan bile kurulabiliyor. Ancak uygulamada bu, belediyeden belediyeye farklılık gösteriyor: örneğin Kadıköy Belediyesi kat irtifakı başvurusu için subasman seviyesine gelinmesini şart koşarken, bazı belediyeler inşaata henüz başlanmadan da bu başvuruyu kabul edebiliyor. Bu yüzden "kat irtifakı ne zaman kurulur" sorusunun tek bir cevabı yok. Projenizin bağlı olduğu belediyenin kendi uygulamasına bakmak gerekiyor.
İnşaat sürecinde ilerleme, mevzuatta sabitlenmiş olmasa da, sahada ve yapı denetim uygulamasında sıklıkla şu kademelerle takip ediliyor:
- Subasman seviyesi (temel üstü): %20 tamamlanmış
- Kaba inşaat bitimi: %60 tamamlanmış
- Çatı yapımı, duvar örümü (sıvaya hazır): %80 tamamlanmış
- Mekanik ve elektrik ile inşaatın tamamlanması: %95 tamamlanmış
- İş bitirme tutanağının ilgili idarece onaylanması: %100 tamamlandı (iskan aşaması)
Bina tamamlanıp iskan (yapı kullanma izin belgesi) alındığında, bu belge ilgili idare tarafından tapu müdürlüğüne iletiliyor ve arsa vasfındaki tapu kat mülkiyetine dönüştürülüyor. Taşınmazın niteliği artık "mesken" (veya ilgili kullanım şekli) olarak tapuya işleniyor. Kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını ve projeye uygunluğunun denetlendiğini gösteren tapu türüdür. Borç, ipotek ya da haciz olup olmadığı tapuda ayrıca, takyidat kısmından kontrol edilir.
Bir malik için pratik anlamı şu: kat irtifaklı bir tapu, "bu daire ileride sizin olacak" demektir; kat mülkiyetli bir tapu ise "bu daire artık tam anlamıyla sizindir ve yasal olarak kullanılabilir" demektir. Bu farkı bilmeden bir daireyi değerlendirmek, henüz teslim edilmemiş bir sözü, teslim edilmiş bir eşyayla karıştırmak gibi olur.