"Bizim bina tek başına dönüşürse buna kentsel dönüşüm denir mi, yoksa kentsel dönüşüm için mutlaka bir ada ya da mahallenin birlikte dönüşmesi mi gerekiyor?" Bu soru çok sık karşılaşılan ama kafa karıştıran bir konu. Oysa cevap gayet net. Sadece kavramlar birbirine karışıyor.
Önce hukuki çerçeveyi netleştirelim: kentsel dönüşüm, ölçekten bağımsız çalışıyor.
Türkiye'de kentsel dönüşümün temel yasal dayanağı 6306 sayılı Kanun ve bu kanun iki farklı ölçekte işliyor:
- Riskli yapı (tek bina): Tek bir binanın, hatta o binadaki tek bir bağımsız bölüm malikinin başvurusuyla bile riskli yapı tespiti yapılabiliyor. Bu tespit sonrasında o bina, komşu binalardan bağımsız olarak yıkılıp yeniden yapılabiliyor. Yani evet, tek bir bina bile kentsel dönüşüm kapsamına giriyor. Bunun için bir adanın tamamının dönüşmesi şart değil.
- Riskli alan (bölgesel): Cumhurbaşkanı kararıyla bir ada, birkaç ada ya da bir mahallenin "riskli alan" ilan edilmesi. Buradaki karar mekanizması, bina bazlı riskli yapı sürecinden tamamen farklı işliyor.
Peki 2-3 bina birleşince ne olur? Burada devreye tevhit giriyor.
Tevhit, birden fazla komşu parselin imar mevzuatına uygun şekilde tek bir parselde birleştirilmesi işlemi. Birkaç komşu binanın maliklerinin bir araya gelip parsellerini tevhit ederek tek bir proje üzerinden ilerlemesi hâlâ "riskli yapı" mantığıyla çalışan bir süreç. Resmi bir "alan" ilanı gerekmiyor. Tevhit büyüdükçe proje daha bütüncül bir mimari çözüm ve daha verimli bir otopark kurgusu sunabiliyor, ama anlaşılması gereken malik sayısı da artıyor.
Tevhidin tam tersi bir işlem de var ve bazen gözden kaçıyor: ifraz, yani tek bir büyük parselin, imar koşulları uygunsa birden fazla küçük parsele bölünmesi. Bu, özellikle geniş bir arsaya sahip kalabalık bir malik grubunun anlaşamadığı, kimi maliklerin kendi payına düşen kısmı ayrı bir parsel olarak ayırıp kendi başına değerlendirmek istediği durumlarda işi kolaylaştırabiliyor. Yani ölçek her zaman büyütülerek çözülmüyor. Bazı projelerde doğru çözüm parselleri birleştirmek değil, tam tersine ayrıştırmak olabiliyor.
Peki "yerinde dönüşüm" nedir?
"Yerinde dönüşüm" ifadesini 6306 sayılı Kanun'da riskli yapı ya da riskli alan gibi ayrı bir hukuki kategori olarak düşünmemek gerekiyor. Yerinde dönüşüm, daha çok dönüşümün nerede ve nasıl bir modelle gerçekleştiğini anlatan genel bir ifade. Malikin kendi arsasında, kendi mahallesinde kalmaya devam etmesi ilkesi. Pratikte bu, bildiğimiz "kat karşılığı" modelinin temelini oluşturuyor: malik arsasını terk etmiyor, aynı yerde yeni bir bina inşa ediliyor ve malik o yeni binada bir bağımsız bölüm sahibi oluyor. Ama yerinde dönüşümün mutlaka kat karşılığı olması da gerekmiyor. Maliklerin kendi kaynaklarıyla ya da farklı finansman modelleriyle yaptırdığı bir bina da yerinde dönüşüm niteliğinde olabiliyor.
2023'te önemli bir değişiklik oldu: salt çoğunluk (ama burada bir ayrıntı var.)
9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile, 6306 sayılı Kanun'daki karar yeter sayısı, arsa payının en az üçte ikisinden (%66,67) salt çoğunluğa (%50+1) düşürüldü. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şu: bu oran, malik sayısının değil, malik hisselerinin (arsa payının) çoğunluğu üzerinden hesaplanıyor. Yani örneğin 10 bağımsız bölümlü bir binada, arsa payı büyük dairelere sahip birkaç malik, sayıca azınlıkta olsalar bile arsa payı üzerinden çoğunluğu oluşturabiliyor. Bu ayrım önemli "6 kişi anlaştı, demek ki çoğunluk sağlandı" demek her zaman doğru değil; asıl bakılan, anlaşan maliklerin toplam hisse oranı.
Peki Kadıköy ve Üsküdar gibi ilçelerde hangi ölçek daha gerçekçi?
Ada bazlı dönüşüm, ortak otopark çözümü, birlikte planlanmış yeşil alan ve daha düzenli bir sokak dokusu gibi bütüncül avantajlar sunabiliyor. Ama riskli alan ilan edilmemiş, kendiliğinden oluşan bir ada bazlı dönüşümde, o adadaki onlarca farklı malikin aynı anda anlaşmaya varması gerekiyor. Bu, pratikte süreci yıllarca uzatabilen gerçek bir koordinasyon sorunu.
Buna karşılık, tek bir bina ya da birkaç komşu binanın tevhidiyle ilerleyen yerinde dönüşüm modelinde anlaşılması gereken malik sayısı çok daha az, üstelik artık salt çoğunluk yeterli. Bu yüzden Kadıköy ve Üsküdar gibi eski yapı stokunun parsel parsel dağıldığı, her binanın farklı bir malik grubuna ait olduğu yoğun kentsel dokularda, pratikte en çok işleyen ve gerçekleşen model yerinde dönüşüm ve tevhit. Çünkü bütün bir adanın tüm maliklerinin ortak bir karara varmasını beklemek çoğu zaman gerçekçi bir senaryo olmuyor.
Bu, ada bazlı dönüşümün "yanlış" olduğu anlamına gelmiyor. Büyük, planlı bir dönüşüm elbette daha iyi bir şehircilik sonucu verebilir. Ama bir malik ya da yüklenici için gerçekçi soru "hangisi ideal" değil, "hangisi bu parselde, bu malik grubuyla, bu süre içinde gerçekten hayata geçirilebilir" olmalı ve bu sorunun cevabı, parçalı mülkiyet yapısına sahip bölgelerde genelde yerinde dönüşüm, tevhit, ve gerektiğinde ifraz gibi daha küçük ve esnek ölçekli modeller lehine çıkıyor.