Teslim günü anahtarlar el değiştirir, imzalar atılır; ancak hukuken iş orada bitmiş sayılmaz. İskan, yani yapı kullanma izin belgesi, yapının ilgili mevzuat çerçevesinde kullanıma açılabilmesi için düzenlenen idari belgedir. Ancak iskan alınmış olması, yapıda hiçbir ayıp veya sözleşmeye aykırılık bulunmadığını tek başına göstermez. Örneğin, sonradan ortaya çıkan bir su sızıntısı nedeniyle müteahhidin sorumluluğu, olayın koşullarına göre gündeme gelebilir.
Beş yıl, yirmi yıl
Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesine göre, taşınmaz yapılardaki ayıplar nedeniyle açılacak davalarda kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır. Ancak konutun tüketici işlemine konu olması hâlinde, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ayıplı mala ilişkin hükümleri de gündeme gelebilir. Bu Kanun’un 12. maddesi, ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi durumunda zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını düzenler.
Kanunda, taşıyıcı sistemdeki ayıplarla diğer imalatlardaki ayıplar için doğrudan farklı zamanaşımı süreleri öngören genel bir ayrım bulunmuyor. Türk Borçlar Kanunu bakımından yirmi yıllık sürenin gündeme gelmesi, yüklenicinin ağır kusurunun bulunmasına bağlıdır. Bu nedenle yalıtım hatası ile kolon donatısındaki eksiklik arasında yalnızca ayıbın türüne bakılarak süre ayrımı yapılamaz. Ağır kusurun bulunup bulunmadığı, olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Örneğin, dairenizi teslim aldıktan dört yıl sonra bodrumda su sızıntısı fark ettiğinizi düşünün. Bu durumda, uygulanacak hukuki düzenlemeye bağlı olarak zamanaşımı süresi ve ayıbın bildirilmesine ilişkin yükümlülükler önem kazanır. Sonradan ortaya çıkan ayıpların öğrenildiğinde gecikmeksizin bildirilmesi gerekir. Ayıp bildirimi ile zamanaşımı farklı konulardır; bildirim yapmak zamanaşımı süresini kendiliğinden uzatmaz veya yeniden başlatmaz. Hangi sürenin uygulanacağı, sözleşme ilişkisine ve olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Ayıp nasıl bildirilir?
Türk Borçlar Kanunu, eserin tesliminden sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirilmesini ve ayıpların uygun süre içinde bildirilmesini öngörür. İlk incelemede fark edilemeyen ve sonradan ortaya çıkan ayıplar ise öğrenildiğinde gecikmeksizin bildirilmelidir. Bildirimin geciktirilmesi, uygulanacak hükümlere ve olayın koşullarına göre hak kaybına yol açabilir.
Bildirim yaptığınızı ispatlayabilmek için noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü posta gibi kayıt bırakan yöntemleri tercih edebilirsiniz. Mesajlaşma kayıtları ve diğer belgeler de olayın koşullarına göre delil olarak değerlendirilebilir.
Daireyi ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir satıcıdan tüketici sıfatıyla satın aldıysanız, koşullarına göre tüketici mevzuatının ayıplı konuta ilişkin hükümleri de uygulanabilir. Kentsel dönüşüm projelerinde ise ilişki çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanır. Bu nedenle uygulanacak hukuki düzenleme ve süreler, sözleşmenin içeriğine ve taraflar arasındaki ilişkinin niteliğine göre değişebilir.
Şantiye şefi, yapı müteahhidi adına yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere uygun yürütülmesi için gerekli inşaat ve iş organizasyonunu sağlamakla sorumludur. Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik; uygun malzeme ve ekipman kullanımını, yetki belgeli usta çalıştırılmasını ve iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerine ilişkin görevleri de düzenler.
Müteahhit ile şantiye şefinin sorumlulukları birbirinin yerine geçmez. Kimin hangi görev kapsamında kusurlu davrandığı ve bu kusur ile oluşan zarar arasındaki bağlantı, olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Örneğin, bir imalatta projeye aykırılık tespit edildiğinde uygulamayı kimin yaptığı, denetim kayıtlarında nelerin yer aldığı ve uygulamaya ilişkin talimatların kim tarafından verildiği önem kazanır.
Ayıplı imalatla karşılaştığınızda, hak kaybı yaşamamak için yalnızca müteahhide bildirim yapmakla yetinmeyin; sözleşmenizi ve elinizdeki belgeleri de gözden geçirin. Özellikle zamanaşımı, ayıp ihbarı ve sorumluluğun kapsamı konusunda bir avukattan hukuki destek almanız, haklarınızı doğru zamanda ve uygun şekilde kullanmanıza yardımcı olabilir.
Teslim günü tutanağı
Teslim sırasında her oda, tavan, ıslak hacim ve doğramayı kontrol edin. Tespit ettiğiniz eksikleri madde madde yazın ve mümkünse tarihli fotoğraflarla belgeleyin. Su, elektrik ve doğalgaz sayaç değerlerini; iskan belgesini, garanti belgelerini ve teslim edilen projelerin kopyalarını da tutanağa veya eklerine dâhil edin.
Tutanağın bir nüshasını müteahhide imzalatın. İmzalı tutanak, tespit edilen eksiklerin ve taraflar arasındaki mutabakatın belgelenmesini kolaylaştırır. İmzasız bir liste de diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir; ancak karşı tarafın eksikleri kabul ettiğini tek başına göstermez.