Kat karşılığı görüşmelerinde bize en sık gelen sorulardan biri bu: "Benim arsa payım şu kadar, bu bana kaç m² olarak geri dönmeli?" Cevap sanıldığı kadar basit bir orantı değil. Çünkü işin içinde bir de şerefiye kavramı var ve bu kavram çoğu zaman gözden kaçıyor.
Arsa payı, bir bağımsız bölümün tapu kütüğünde kayıtlı, arsanın o bölüme tahsis edilen hissesi. Şerefiye ise bağımsız bölümlerin manzara, kat, cephe gibi niteliksel farklarından doğan değer farkı. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olmasını şart koşuyor. Yani teoride, aynı büyüklükteki iki daire eğer biri deniz manzaralı, diğeri arka cepheye bakıyorsa, arsa payları da bu farkı yansıtacak şekilde farklı olmalı. Orantı bozulduğunda, malikler mahkemeden arsa payının düzeltilmesini talep edebiliyor. Ama burada bilinmesi gereken bir sınır var: bu düzeltme yalnızca kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki orantısızlık için istenebiliyor. Yani sonradan oluşan bir değer değişikliği (mesela önündeki bina yıkılıp manzara açılması gibi) arsa payının yeniden hesaplanmasını gerektirmiyor.
Peki "arsa payı mı, m² mi önemli?" sorusunun doğru cevabı ne? Teoride ikisi birbirinden bağımsız değil. Arsa payı zaten bağımsız bölümün değerini (dolayısıyla şerefiyesini) yansıtması gereken bir gösterge. Ama pratikte, özellikle eski yapı stokunda, bu her zaman böyle olmuyor.
Burada kendi gözlemimizi paylaşmak istiyoruz. Bu bir hukuki görüş değil, sahada projelerle uğraşırken edindiğimiz bir deneyim: kat karşılığı görüşmelerinde arsa payı oranını tek başına, projenin gerçek yapılaşma potansiyelinden bağımsız kullanmak bize göre eksik bir yaklaşım. Dar ve bitişik nizam bir parselde yeni yönetmelik şartları nedeniyle bazı dairelerde küçülme yaşanabiliyor; aynı arsa payı mantığı, ayrık nizam ve büyüme potansiyeli yüksek bir parsele de birebir uygulandığında, iki farklı senaryodaki maliklerin beklentisi aynı formülle karşılanmaya çalışılmış oluyor. Oysa bu iki parselin proje potansiyeli tamamen farklı. Bize göre arsa payı oranı, o projenin gerçekte ne kadar inşaat hakkı üretebildiğiyle birlikte değerlendirilmeli, salt bir yüzde olarak değil.
Bunun aslında hukuki bir dayanağı da var: KMK'nın 3. maddesindeki orantılılık kuralı, kat mülkiyeti tapusunun kuruluşuna ilişkin bir kural. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise ayrı bir sözleşme serbestisi alanı. Malik ile yüklenicinin paylaşımı arsa payı oranına göre mi, m² karşılığına göre mi, yoksa bunların bir kombinasyonuna göre mi yapacağı kanunen tek bir formüle bağlı değil, tarafların masada anlaşmasına bağlı. Bu da bizim yukarıda anlattığımız yaklaşımı destekliyor: her projenin kendi dinamiği var, bu yüzden her proje kendi içinde değerlendirilmeli. Maliklerle yapılan ilk toplantıda hangi yönteme göre ilerleneceğine birlikte karar vermek, sürecin en başında yanlış beklenti oluşmasını engelliyor.
Bir malik olarak masaya oturduğunuzda şunu sormanızı öneririz: arsa payınızın, projenin gerçek yapılaşma hakkıyla (TAKS, KAKS, çekme mesafeleri gibi daha önce konuştuğumuz unsurlarla) birlikte nasıl bir m² karşılığına denk geldiğini net olarak görün. Sadece "arsa payım şu kadardı" demek, projenin gerçek potansiyelini görmeden karar vermek anlamına gelebilir.