Bina yıkıldıktan sonra, ilk kazma vurulana kadar geçen süre dışarıdan bakınca "hiçbir şey ilerlemiyor" gibi görünür. Oysa bu ara dönem, bir kentsel dönüşüm projesinin en yoğun mühendislik hesaplarının, disiplinler arası koordinasyonun ve resmi işlemlerin yürütüldüğü aşamalardan biridir.
İşte yıkımdan inşaat ruhsatına kadar sahada gerçekte neler oluyor:
Önce zemin ve parseli tanımak
Yeni yapının projelendirilmesinde en önemli teknik girdilerden biri zemin ve temel etüdüdür. Zeminin taşıma kapasitesi ve tabaka yapısı, statik projenin temel kararlarından başlayarak taşıyıcı sistem tasarımının dayanağını oluşturur. Ama burada "önce zemin etüdü biter, sonra bütün projeler başlar" gibi katı bir sıra düşünmemek gerekir; imar durumu, mevcut belgeler, kot ve aplikasyon çalışmaları gibi farklı veriler de sürecin başında birlikte değerlendirilir. Asıl önemli olan, statik ve diğer uygulama projelerinin zemin verileriyle ve birbirleriyle uyumlu hazırlanması. Nitekim Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği de ruhsat eki projelerin birbiriyle uyumlu olmasını açıkça şart koşuyor.
Sonra projeler: tek kişinin değil, bir ekibin işi
Ruhsata esas projeler farklı disiplinlerin birlikte çalışmasını gerektirir. Mimar mimari projeyi ve yapının kullanım organizasyonunu oluşturur; inşaat mühendisi taşıyıcı sistemin statik projesini hazırlar; mekanik ve elektrik mühendisleri ilgili tesisat projelerini, harita mühendisi aplikasyon çalışmalarını hazırlar. Projenin niteliğine göre jeoloji, jeofizik ve peyzaj gibi disiplinler de sürece dahil olabiliyor.
Burada önemli olan, bu projelerin yalnızca ayrı ayrı hazırlanması değil, birbiriyle çakışmamasıdır. Örneğin elektrik ve mekanik tesisat güzergâhları taşıyıcı sistemle çakışıyorsa, bu sorunları temel atıldıktan sonra çözmek çok daha maliyetli ve riskli hale gelir. Bu yüzden projeleri (süperpoze) üst üste çakıştırıp olası sorunları şantiye başlamadan görmek, bizim açımızdan ruhsat sürecinin en hassas parçalarından biridir.
Yapı denetim süreci ve ruhsat başvurusu
Projeler hazırlandıktan sonra yapı sahibi ile Bakanlıkça elektronik ortamda (YDS üzerinden) belirlenen yapı denetim kuruluşu arasında hizmet sözleşmesi yapılır; proje müellifleri uygulama projelerini ve zemin etüdünü yapı denetim kuruluşuna sunar, kuruluş bunları mevzuat kapsamında inceler. Ardından ilgili idareye yapı ruhsatı başvurusu yapılır.
Başvuru dosyasının tam içeriği yapının niteliğine ve ilgili idarenin sistemine göre değişebildiği için "her belediyede kesinlikle şu belgeler istenir" demek doğru olmaz. Ama uygulamada dosyada genellikle şunlar bulunur:
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Zemin ve temel etüdü, aplikasyon ve diğer harita belgeleri
- İmar ve tapu bilgileri
- Yapı denetimle, müteahhitle ve şantiye şefiyle ilgili belgeler
- Yapı sahibine ait belgeler, sözleşme ve taahhütnameler
Bu dosyanın eksiksiz ve doğru hazırlanması sürecin hızını doğrudan belirliyor. Eksik bir belge, dosyanın iade edilmesine ve haftalarca zaman kaybına yol açabiliyor.
Harçlar ve ruhsatın düzenlenmesi
Ruhsat sürecinde yapının niteliğine göre çeşitli harç ve bedeller gündeme geliyor: yapı ve inşaat harçları, proje ve teknik inceleme ücretleri, kanal-altyapı bedelleri, otopark bedeli, yol ve kaldırım katılım payları gibi kalemler bunların başında geliyor. Harç kalemleri ve tutarlar belediyenin tarifesine göre değişir. Belediyelerin ücret tarifeleri ve yapının özellikleri toplam maliyeti etkiliyor. Ayrıca yapı denetim hizmet bedelini doğrudan "belediye harcı" gibi düşünmemek gerekir; bu, ayrı bir mevzuat ve sözleşme çerçevesinde yürütülen bağımsız bir kalem. Gerekli kontroller ve ödemeler tamamlandığında yapı ruhsatı düzenleniyor.
Ruhsattan sonra şantiye gerçekten başlıyor
Ruhsat alınması, projenin kâğıt üzerindeki hazırlığının büyük bölümünün tamamlandığı anlamına geliyor. SGK tarafında da inşaat işyerinin tescili gündeme geliyor. Burada bilinmesi gereken önemli bir detay var: yapı ruhsatına istinaden SGK tarafından işyeri tescili genellikle otomatik olarak yapılıyor, yani her projede ayrıca klasik bir işyeri bildirgesi verilmesi gerekmiyor. Şantiyede çalışacak personelin işe girişleri, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri ve diğer işverenlik işlemleri ise ayrıca yürütülüyor.
Bundan sonra kâğıt üzerindeki proje sahadaki yapıya dönüşmeye başlıyor.
Yıkımla temel arasındaki süre neden uzun sürer
Bir malik için yıkım ile ilk temel arasındaki dönem bazen "neden hâlâ başlamadı?" sorusunu doğurabilir. Ama bu süre boş bir bekleyiş değil. İmar koşullarının kontrolü, zemin verilerinin hazırlanması, projelerin birbiriyle uyumlu hale getirilmesi, yapı denetim süreci ve ruhsat işlemleri, binanın bundan sonraki tüm sürecini etkileyen işler. Projede fark edilmeyen bir çakışma ya da eksik bir belge, temel atıldıktan sonra çözülmeye çalışılırsa hem zaman hem maliyet açısından çok daha zor hale gelir.
Yıkım ruhsatından inşaat ruhsatına kadar geçen dönem, şantiyenin başlamadığı boş bir zaman değil. Asıl şantiye başlamadan önce, binanın nasıl yapılacağı büyük ölçüde bu dönemde belirlenir.