Çoğu kat maliki, "yapı denetim firması" dendiğinde bunu müteahhitin kendi seçtiği, kendi parasıyla tuttuğu bir hizmet sağlayıcı gibi düşünür. Oysa bugün sistem bu şekilde işlemiyor.
Yapı denetim sistemi, 1999 depremlerinin ardından önem kazanan yapı güvenliği tartışmalarının sonucunda, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile 2001 yılında yürürlüğe girdi. Amaç, yapıların ruhsat ve eklerine, projelerine, teknik şartnamelere ve ilgili standartlara uygun yapılmasını bağımsız bir denetim mekanizmasıyla kontrol etmek.
Denetim kuruluşunu artık müteahhit seçmiyor.
2019'dan itibaren yapı denetim kuruluşlarının görevlendirilme yöntemi önemli ölçüde değişti. Bugün yapı denetim kuruluşu, Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden belirleniyor. Yapılar üç gruba ayrılıyor ve her grup için il bazında ayrı sıralama yapılıyor. Elektronik sistemde kuruluşlar yapı gruplarına göre ayrı sıralanıyor. İlk sıralamada noter huzurunda kura yöntemi kullanılıyor, sonraki sıralamalarda ise kuruluşların üstlendikleri işlerden kaynaklanan puanlar esas alınıyor. Güncel sistemde, elektronik görevlendirme kapsamındaki yapılarda ilk iki sırada belirlenen kuruluşlardan biriyle yapı sahibi sözleşme yapar. Buradaki amaç basit: yapı denetim kuruluşu ile müteahhit arasındaki "işi kim seçiyor" ilişkisini ortadan kaldırmak. Bir ayrımı da yapmak gerekiyor. Yapı denetim hizmet sözleşmesi yapı sahibi ile denetim kuruluşu arasında kuruluyor; kanun, yapı sahibinin yapım işi için anlaştığı müteahhidi bu sözleşme bakımından vekil tayin edemeyeceğini de açıkça düzenliyor.
Ücretlendirmede de aynı mantık işliyor. Yapı denetim hizmet bedelini kanunen yapı sahibi öder, ama bu ödeme firmaya veya müteahhide elden değil, il muhasebe birimlerinde açılan emanet nitelikli bir hesaba yatırılıyor. Bu hesaptaki tutardan mevzuatta belirtilen paylar ilgili idareye ve Bakanlık bünyesindeki döner sermayeye aktarılıyor; denetim kuruluşuna yapılacak ödemeler ise hakediş sistemi üzerinden, aşamalı olarak gerçekleşiyor. Yani denetimi yapan kuruluşun parasını doğrudan denetlediği müteahhitten alması yerine, ödeme süreci mevzuatla belirlenmiş bir sistem üzerinden yürütülüyor. Kat maliki için bu finansman şeklini bilmek, sistemin nasıl işlediğini anlamak açısından önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapı denetim bedelinin yüklenici tarafından karşılanması kararlaştırılabilir. Ancak ödemenin kim tarafından yapıldığı, denetimin sahada ne kadar etkin yürütüldüğünü tek başına göstermez.
Sahada kimler var, kim ne yapıyor?
Burada üç farklı rolü birbirinden ayırmak gerekiyor. Şantiye şefi, yapı müteahhidi adına yapım işini yönetip uygulayan teknik kişi. Yapının niteliğine göre mimar, inşaat, makine veya elektrik mühendisi olabiliyor. Yapı denetim kuruluşunun personeli ise müteahhit adına uygulama yapmak için değil, denetim görevini yerine getirmek için sahada; Yapı denetim kuruluşunda denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları görev yapar. Yapının denetiminde görev alan personelin sorumlulukları, mevzuat kapsamında kendilerine verilen görev ve yetkilere göre belirlenir. Statik uygulamalardaki aykırılıklarda ise ilgili yapı için uygulamadan sorumlu olarak görevlendirilen denetçi inşaat mühendisinin rolü özellikle önem taşır. Laboratuvar ise üçüncü ve ayrı bir rol: zemin, malzeme ve imalata ilişkin gerekli deneylerin ilgili standartlara uygun laboratuvarlarda yaptırılması, yapı denetim kuruluşunun görevleri arasında. Yani kabaca: müteahhit ve şantiye şefi yapımı gerçekleştiriyor, yapı denetim kuruluşu bu imalatın projeye ve mevzuata uygunluğunu denetliyor, laboratuvar da gerekli deney ve testleri yapıyor. Bu üç rol birbirinin yerine geçmiyor.
İnşaat başlamadan önce denetim başlıyor.
Yapı denetimi, sadece beton döküldüğü gün şantiyeye gelen bir kontrolörün işi değil. Denetim kuruluşunun görevleri arasında, zemin ve temel raporları ile uygulama projelerinin mevzuata uygunluğunun incelenmesi de var. İnşaat başladığında ise temel, taşıyıcı sistem ve diğer imalatlar aşama aşama kontrol ediliyor; donatıların projeye uygunluğu, kalıp düzeni, kullanılan beton ve imalatın şartlara uygunluğu denetimin önemli parçaları arasında.
Beton dökümü bunun en görünür örneklerinden biri. Betonun sınıfı, kıvamı, sevk bilgileri ve numune alma süreci kontrol ediliyor. Beton denetiminde artık Elektronik Beton İzleme Sistemi (EBİS) de devrede: numunelerin alınmasından deney sürecine kadar, numune ile beton dökümü arasındaki bağlantı elektronik ortamda takip ediliyor. Karekodlu beton irsaliyesi ve elektronik etiketleme sayesinde betonun hangi üretim/sevk bilgileriyle şantiyeye geldiği ve alınan numunenin hangi dökümle ilişkilendirildiği kayıt altına alınıyor. Buradaki amaç yalnızca numuneyi test etmek değil. Alınan numunenin gerçekten hangi beton dökümüne ve hangi yapı elemanına ait olduğunun da güvenilir şekilde izlenebilmesi. Eski sistemdeki "birkaç küp numune alındı, laboratuvara gönderildi" anlayışından çok daha izlenebilir bir yapı söz konusu artık.
Kaba inşaat ilerledikçe kolon, kiriş, döşeme, perde ve diğer taşıyıcı elemanların projeye uygunluğu kontrol ediliyor: donatıların çapı, adedi ve yerleşimi, kalıp ölçüleri, betonun özellikleri. Ama burada önemli bir nokta var. Yapı denetim kuruluşu, şantiyedeki her işi müteahhidin yerine yapan bir kontrol ekibi değil. Kanunun verdiği görev; yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun yapılmasını denetlemek, uygunsuzlukları bildirmek ve denetimleri belgelendirmek. Ruhsat ve eklerine aykırı bir uygulama tespit edildiğinde bunu ilgili idareye bildirmek de kanuni görevleri arasında.
Denetim sadece taşıyıcı sistemden de ibaret değil. Malzeme ve imalatların proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğu, yapının farklı disiplinlerdeki uygulamalarını da kapsıyor. Sürecin sonunda yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsat eki projelerine uygun tamamlandığına dair ilgili idareye rapor veriyor; bu rapor da yapı kullanma izninin (iskân) önemli parçalarından biri.
Bir kentsel dönüşüm projesinde kat maliki olarak sorulması gereken soru yalnızca “Bu binada yapı denetimi var mı?” değildir. Çünkü 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarda yapı denetimi zaten yasal sistemin bir parçasıdır. Asıl önemli olan, denetimin sahada gerçekten nasıl yürütüldüğü ve yapılan kontrollerin nasıl kayıt altına alındığıdır.
Ne yazık ki uygulamada, yoğun iş yükü veya yetersiz organizasyon nedeniyle gerekli kontrollerin zamanında ve gerektiği şekilde yapılamadığı durumlarla karşılaşılabilir. Örneğin, beton dökümü öncesinde yapılması gereken kontrollerin aksaması, denetim sürecinin yalnızca kâğıt üzerinde kalması riskini doğurabilir. Bu nedenle maliklerin, özellikle de malik temsilci heyetinin, yapı denetim kuruluşuyla doğrudan iletişim kurması ve denetim sürecini takip etmesi önemlidir. Proje aşamasından başlayarak temel ve taşıyıcı sistem imalatları sırasında, beton dökümleri ve deney sonuçları hakkında bilgi alınması; tespit edilen uygunsuzlukların nasıl giderildiğinin takip edilmesi, sürecin daha şeffaf yürütülmesine katkı sağlar.
Aynı yaklaşım şantiye şefi için de geçerlidir. Maliklerin, yapının başındaki şantiye şefinin kim olduğunu bilmesi, kendisiyle iletişim kurabilmesi ve inşaatın önemli aşamaları hakkında bilgi alabilmesi gerekir. Yapı denetim kuruluşunu ve şantiye şefini tanımak, onların görevlerini üstlenmek anlamına gelmez; yapım sürecinin daha bilinçli ve şeffaf biçimde takip edilmesini sağlar.