Bir projeye baktığınızda gözünüz hep oturma odasına, balkona, cepheye kayar. Ama bir binanın "yapı kullanma izni" alabilmesi için, hiç oturmayacağınız, belki hayatınızda bir kez kapısını açacağınız birçok teknik hacmin de projede eksiksiz yer alması gerekiyor. Bu hacimler görünmez ama zorunludur ve bir müteahhitle çalışırken bunların doğru çözülüp çözülmediği, aslında binanın genel mühendislik ciddiyetinin de bir göstergesidir.
Enerji odası, bodrum ve zemin kat dahil en az 3 katlı ve 10 kolon hattı bulunan binalarda şart. Şartnamesine göre bu hacim bağımsız olmalı. Kazan dairesi ya da sığınak gibi başka bir mahal içinde bölme olarak yer alamaz, kilitli bölmelerden geçilerek ulaşılan bir yerde olamaz ve genellikle yapının giriş katında konumlandırılır. Net ölçüler ve detaylar, bölgenin bağlı olduğu yerel elektrik dağıtım idaresince belirleniyor; bu yüzden tek bir "her binada X m²" kuralı yok. Benzer bir zorunluluk haberleşme odası için de geçerli: 8 daire ve üzeri binalarda elektronik haberleşme sistem odası ve dikey şaft yapılması zorunlu, 8-39 daireli binalarda bu odanın en az 6 m² olması gerekiyor. Her iki hacim için de önemli olan, mimari proje çizilmeye başlanmadan önce netleşmesi ve sonradan sıkıştırılan bir enerji ya da haberleşme odası, hem işletme hem güvenlik açısından sorun çıkarır.
Su deposu hesabı da bağımsız bölüm sayısına bağlı: yönetmelik, konut binalarında ilk 10 bağımsız bölüm için en az 3 m³'lük bir taban değer öngörüyor, bu sayının üzerindeki her ilave bağımsız bölüm için ise su deposu hacmini 0,50 m³ artırıyor. Yani daire sayısı arttıkça depo büyüklüğü de kademeli olarak büyümek zorunda.
Asansör konusunda ise net bir kural var: kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması yeterliyken, 4 ve daha fazla katlı binalarda asansör tesisi zorunlu. En az 2 ayrı asansörün zorunlu olduğu durumlar da var: zemin katın üzerinde 20'den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yoğun konutlarda ve/veya uygulama imar planına göre 10 kat ve üzeri olan yüksek yapılarda bu şart devreye giriyor.
Kapıcı dairesi ihtiyacı da bağımsız bölüm sayısına bağlı: doğalgaz veya diğer temiz yakıtla ısıtılan konut binalarında bağımsız bölüm sayısı 60'ı geçtiğinde bir kapıcı dairesi, 150'yi geçtiğinde ise ikinci bir kapıcı dairesi yapılması zorunlu hale geliyor. Ölçüsü de belirli: en az 50 m² brüt alanda, 2 oda + 1 salon düzeninde olması gerekiyor. Ayrıca yapı inşaat alanı 2.000 m²'den fazla olan işyeri ve büro olarak kullanılan binalarda ise kapıcı dairesi yerine bekçi odası yapılması şart. Bilinmesi gereken bir başka detay: yapılması zorunlu her kapıcı dairesinin 70 m²'ye kadarki kısmı emsal hesabına dahil edilmiyor.
Son olarak sığınak; bu konuda hem eşik hem de içindeki hacimler net bir şekilde tanımlanmış. Kasım 2025'te yenilenen Sığınak Yönetmeliği'nin orijinal metnine göre, konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 10'dan az olan yapılarda sığınak yapma zorunluluğu aranmıyor. Yani tam 10 bağımsız bölümlü bir bina bile bu muafiyetin dışında kalıyor, sığınak hesabı 10 ve üzeri bağımsız bölümlü konutlarda gündeme geliyor. Sığınak yapılması gereken durumlarda, kişi başına en az net 1 m² alan ayrılıyor ve kişi sayısı oda sayısına göre hesaplanıyor: bir odalı konutta 2 kişi, iki odalı konutta 3 kişi, üç ve daha fazla odalı konutta 4 kişi kabul ediliyor. Sığınağın içinde bulunacak WC, duş ve mutfak nişi bu alana dahil değil ve ayrıca hesaplanıyor. Sığınak alanları emsal hesabına dahil edilmiyor.
Bir malik olarak projeye baktığınızda şunları sorgulamanızı öneririz: enerji ve haberleşme odaları nerede ve nasıl çözülmüş, su deposu ve kapıcı dairesi hesabı bağımsız bölüm sayısıyla örtüşüyor mu, sığınak gerekiyorsa doğru ölçülerde mi, asansör çözümü yönetmeliğe uygun mu, ve size verilen daire metrekare hesabında bu teknik alanlar nasıl değerlendirilmiş. Çünkü bir proje bu hacimleri "kullanılabilir alan" gibi göstererek size daha büyük bir daire vaat ediyorsa, orada bir hesap hatası ya da yanıltıcı bir sunum olabilir. Teknik hacimlerin projede ayrı ayrı ve doğru işaretlenmiş olması, hem yasal uyumluluğun hem de şeffaf bir metrekare hesabının göstergesidir.