İlan sitesinde "110 m²" yazan bir daireye gidip, koridorun, asansör boşluğunun, hatta sığınak alanının bile o sayının içinde olduğunu öğrenince şaşıranlardansanız yalnız değilsiniz. Bu bizim sahada en sık karşılaştığımız yanlış anlaşılmalardan biri ve çoğu zaman malikle müteahhit arasındaki ilk güvensizlik de burada başlıyor.
Aslında ortada tek bir "m²" yok, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde tanımlanan dört farklı m² tanımı var. Bir de sektörün kendi ürettiği ve günlük kullanımda yerleşmiş beşinci bir m² türü var:
- Net m²: Duvarlar arasında kalan temiz alandır. Genellikle brüt alanın %80-85'i kadar olur; örneğin 110 m² brüt bir daire, gerçekte 90 m² civarı net alana sahiptir. (Not: Yönetmelikte balkonlar ve teraslar net alana dahil edilmez.)
- Brüt m²: Dairenizi çevreleyen dış duvarlar arasında kalan alan ile balkon alanının toplamıdır. Şaftlar, ışıklıklar ve hava bacaları hariç tutulur. Ayrıca dış duvarlar hesaplanırken komşu duvarları orta akstan ölçülür. Mimari projelerde kullanılan m² alanıdır.
- Toplam Brüt m²: Brüt alana; bağımsız bölümünüze ait otopark ve depo gibi eklentilerin ilave edilmesiyle oluşan alandır.
- Genel Brüt m²: Toplam brüt alana; asansör, merdiven, sığınak ve kapıcı dairesi gibi diğer tüm ortak alan paylarının dairenize isabet eden kısmının eklenmesiyle oluşan yapı alanıdır. "Sarı site" gibi emlak ilan sitelerinde alıcıya pazarlama amaçlı sunulan en yüksek rakamdır.
- Süpürülebilir alan: Bu, yönetmelikte tanımı olmayan, tamamen sektörün ve günlük yaşamın ürettiği gayriresmi bir kavramdır. Adeta bir robot süpürgenin evin içinde dolaşırken çıkardığı temizlik haritasını simgeler; duvarları, kolonları, gömme dolapları ve sabit unsurları tamamen dışarıda bırakarak geriye kalan net zemin alanını ölçer. Yaşam hissini en doğru yansıtan rakam budur ama resmi bir tapuda veya belgede asla karşınıza çıkmaz.
Burada kentsel dönüşüm için önemli bir noktayı da eklemek gerekir: "eski dairem 110 m² brüt, yeni binada da aynı m²'de daire alacağım" beklentisi çoğu zaman gerçekçi değildir. Eski dairenin ilanındaki veya tapusundaki rakam, yeni yapılacak binanın onaylı mimari projesindeki alan hesabıyla birebir örtüşmeyebilir çünkü yeni proje farklı bir plan, farklı bir ortak alan dağılımı ve farklı bir hesaplama mantığıyla çiziliyor.
Bir malike her zaman şunu söylüyoruz: Kat karşılığı bir anlaşmaya girmeden önce üç şeyi netleştirin:
Size söylenen rakam brüt mü, net mi?
Brüt alana neler dahil?
Yeni projenin onaylı mimari projesinde bağımsız bölümünüzün alanı tam olarak nasıl gösterilecek?
Sadece "110 metrekare daire alacaksınız" cümlesi, hukuki ve teknik olarak tek başına hiçbir şey ifade etmez.
Bir dahaki sefere bir ilanda ya da önünüze konulan bir projede gördüğünüz m²'ye bakarken, aslında hangi rakamı okuduğunuzu sorgulayın. Çünkü aradaki fark, bazen evinizdeki koskoca bir oda kadar olabiliyor.