İlan sitesinde "120 m²" yazan bir daireye gidip, koridorun, asansör boşluğunun, hatta bina girişinin bile o sayının içinde olduğunu öğrenince şaşıranlardansanız yalnız değilsiniz. Bu bizim sahada en sık karşılaştığımız yanlış anlaşılmalardan biri ve çoğu zaman malikle müteahhit arasındaki ilk güvensizlik de burada başlıyor.
Aslında ortada tek bir "m²" yok, üç farklı m² var. Bunlardan ikisi Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde tanımlanan resmi kavramlar; üçüncüsü ise sektörün kendi ürettiği, günlük kullanımda yerleşmiş bir terim:
- Brüt m²: Dairenin kendi duvarları ve balkonuyla birlikte, bina ortak alanlarından (merdiven, asansör boşluğu, sığınak vb.) hisseye düşen payın da eklendiği toplam alan. İlanlarda gördüğünüz büyük rakam genelde budur.
- Net m²: Duvarlar çıkarılmış, sadece iç mekânın kullanılabilir alanı. Brüt alanın yaklaşık %80-85'i kadar olur yani 120 m² brüt bir daire, gerçekte 100 m² civarı net alana sahip olabilir.
- Süpürülebilir alan: Bu, yönetmelikte tanımı olmayan, sektörün kendi içinde ürettiği bir kavram. Net alandan da bir adım öteye gidip iç duvarların izdüşümlerini, kolon çıkıntılarını ve gömme dolap gibi sabit unsurların kapladığı alanı düşer. Gerçek kullanım hissini en doğru yansıtan rakam budur, ama resmi bir belgede karşınıza çıkmaz.
Özellikle Üsküdar ve Kadıköy gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu mahallelerde Caferağa'da, Moda'da, Kuzguncuk ve Acıbadem'in eski sokaklarında 1990 öncesi yapılmış binalarda bu fark bazen %25'e kadar açılabiliyor. Sebebi basit: dönemin yapı teknolojisinde kalın duvarlar, geniş ama işlevsiz holler ve şişirilmiş ortak alanlar hâkimdi.
Burada kentsel dönüşüm için önemli bir noktayı da eklemek gerekir: "eski dairem 120 m² brüt, yeni binada da aynı m²'de daire alacağım" beklentisi çoğu zaman gerçekçi değildir. Eski dairenin ilanındaki veya tapusundaki rakam, yeni yapılacak binanın onaylı mimari projesindeki alan hesabıyla birebir örtüşmeyebilir çünkü yeni proje farklı bir plan, farklı bir ortak alan dağılımı ve farklı bir hesaplama mantığıyla çiziliyor.
Bir malike her zaman şunu söylüyoruz: kat karşılığı bir anlaşmaya girmeden önce üç şeyi netleştirin. Size söylenen rakam brüt mü net mi, balkon ve teraslar bu hesaba dahil mi, ve yeni projenin onaylı mimari projesinde bağımsız bölümünüzün alanı tam olarak nasıl gösteriliyor. Sadece "120 metrekare daire alacaksınız" cümlesi, hukuki ve teknik olarak tek başına hiçbir şey ifade etmez.
Bir dahaki sefere bir ilanda ya da önünüze konulan bir mimari projede gördüğünüz m²'ye bakarken, aslında hangi rakamı okuduğunuzu sorgulayın — çünkü aradaki fark, bazen evinizdeki koskoca bir oda kadar olabiliyor.