İmar durumu belgesi, arsada ne yapabileceğinizi yazan sayfadır. 3194 Sayılı İmar Kanunu uyarınca düzenlenen bu belgede önce şu temel bilgileri görürsünüz:
- Ada/Parsel: Arsanızın kimlik numarasıdır.
- Fonksiyon: Konut mu, ticari mi, yoksa park alanı mı?
Ama arsanın gerçek potansiyelini ortaya koyan asıl terimler, belgenin biraz daha aşağısında, çoğu kişinin gözden kaçırdığı bir yerde durur. Aşağıdaki görselde bu terimlerin her birini ve nasıl hesaplandığını özetledik:
Görseldeki örnek üzerinden gidelim: 500 m²'lik bir arsanız olduğunu düşünün.
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanızın zeminde kaplayabileceği alanın parsele oranını gösterir. TAKS 0,40 ise, 500 m²'lik arsanızda binanız zeminde en fazla 200 m² kaplayabilir (500 × 0,40). Ama bu, zemin katın kesin olarak 200 m² olacağı anlamına gelmez. Çekme mesafeleri ve parselin geometrisi bu alanı daha da daraltabilir.
KAKS (Kat Alanları Kat Sayısı) Günlük dilde daha çok "emsal" olarak bilinir. Binanızın tüm katlarının toplam inşaat alanının parsele oranını gösterir. KAKS 1,50 ise, aynı arsada 750 m²'lik bir emsal hakkınız var demektir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir ayrım var: bu 750 m², doğrudan "binanın toplam inşaat alanı bu kadar olacak" anlamına gelmiyor. Sığınak, ortak alanların bir kısmı gibi bazı bölümler mevzuattaki koşullara bağlı olarak emsal hesabına dahil edilmeyebiliyor. Bu yüzden 750 m²'yi düz bir matematikle 5 kata bölüp "her kata 150 m² düşer" demek de gerçek bir proje hesabı olmuyor; kat adedi, TAKS ve çekme mesafeleri birlikte değerlendirilmeden bu rakam netleşmiyor.
Yapı nizamı ise binanızın komşu parsellerle ilişkisini belirler ve üç şekilde karşınıza çıkabilir. Ayrık nizamda bina, hiçbir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmadan bağımsız durur. Bitişik nizamda bina, bir veya birden fazla komşu parseldeki yapıyla duvar duvara bitişik olur. Blok nizam ise sanılanın aksine "büyük bir site" anlamına gelmiyor. İmar planında cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş bir yapı kitlesinin, tek bir parsel ya da dilatasyonla ayrılmış birden fazla parsel üzerine oturmasıdır. Hatta bir tarafı komşu binaya bitişik, diğer tarafı ayrık olan ikiz yapılar bile bu tanıma girebiliyor. Yani blok nizamı "büyük ölçekli" bir kavramla karıştırmamak gerekiyor.
Kat adedi doğrudan kaç kat çıkabileceğinizi gösterir, ama bu sayı tek başına yeterli değil ön bahçe ve arka/yan bahçe mesafeleri de projeyi doğrudan şekillendirir. Örneğin ön bahçede binanın yoldan 5 metre, arka ve yan bahçelerde ise komşu parsellerden 3 metre geri çekilmesi isteniyor olabilir. Bu mesafeler kat sayısına göre de değişebiliyor; kat arttıkça çekme mesafesi bazen daha da büyüyor.
Son olarak Yençok (bina yüksekliği), binanızın ulaşabileceği maksimum yüksekliği metre cinsinden gösterir. Örneğin Yençok 15,50 m ise ve ortalama kat yüksekliği 3 metre kabul edilirse, bu yaklaşık 5 kata karşılık gelir. Ama bodrum kat, çatı arası gibi detaylar bu hesabı değiştirebileceğinden, belgedeki kat adedi bilgisiyle birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Belgenin altında veya ekinde genellikle plan notları da bulunur. Bunlar o parsele veya bölgeye özel ek hükümlerdir, bazen genel kuralı değiştirir, bazen ek bir şart getirir. Küçük punto ile yazılsa da hukuki bağlayıcılığı diğer rakamlarla aynıdır; sahada yaşanan birçok anlaşmazlık, tam da bu notların atlanmasından kaynaklanır.
Bu terimleri okumadan arsaya teklif vermeyin. Kaç kat, ne kadar emsal çıkacağını bilmeden verilen teklif tahmin olur.