Bir gayrimenkul ilanında "2+1" yazan daireye gidip, o bir odanın aslında içine yatak koyduğunuzda kapının açılmadığı bir niş olduğunu fark ettiyseniz, muhtemelen o mekân yönetmelikte "oda" olarak tanımlanan sınırların altında kalmış demektir. Yönetmelik bu konuda çok açık. Her piyesin, yani her bağımsız mekânın, hem alan hem de dar kenar olarak geçmesi gereken bir asgari eşiği var.
İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 31. maddesinin 1. fıkrasına göre, her müstakil konutta bulunması zorunlu piyesler ve bunların asgari ölçüleri şöyle:
- Oturma odası: Dar kenarı en az 3,00 m, net alanı en az 12,0 m²
- Yatak odası: Dar kenarı en az 2,40 m, net alanı en az 8,00 m²
- Mutfak veya yemek pişirme yeri: Dar kenarı en az 1,50 m, net alanı en az 3,30 m²
- Banyo veya yıkanma yeri: Dar kenarı en az 1,20 m, net alanı en az 3,00 m²
- Tuvalet: Dar kenarı en az 1,00 m, net alanı en az 1,20 m²
- Hol ve koridor genişliği: En az 1,10 m
İşin bir de birleşim mantığı var ve burada dikkatli olmak gerekiyor, çünkü İstanbul'a özgü bir istisna söz konusu. Yönetmeliğin 2. fıkrasına göre, 3 veya daha az odalı konutlarda banyo ile tuvalet aynı mekânda düzenlenebiliyor; ancak bu durumda alanın en az 3,60 m² olması yeterli. Yani burada iki mekânın ayrı ayrı asgari alanlarını toplamıyorsunuz (3,00 + 1,20 = 4,20 gibi bir hesap yok); yönetmelik doğrudan tek bir eşik veriyor. Buna karşılık, mutfak nişi ile oda birleşiminde 4. fıkra farklı çalışıyor: burada her mekân için öngörülen alanların toplamı aranıyor. Bir "amerikan mutfak" tasarlıyorsanız, salon ile mutfak nişinin toplam alanı en az 15,30 m² (12 + 3,30) olmak zorunda.
Dikkat çekmek istediğim bir nokta daha var: dar kenar şartı, alan şartından bağımsız çalışıyor. Yani 8 m²'lik bir yatak odası tasarlasanız bile, dar kenarı 2,40 metrenin altındaysa yönetmeliğe uymuyorsunuz demektir. Çünkü uzun ve dar bir koridor gibi bir "oda" ne mobilya yerleşimine ne de yaşam konforuna izin verir.
Bu kuralların Üsküdar ve Kadıköy'deki kentsel dönüşüm projelerinde özel bir önemi var. Eski yapı stokunda, özellikle 1980-90 arası inşa edilmiş dairelerde bugünün standartlarına uymayan, dar kenarı 2 metrenin altında kalan "yatak odası" sayılmış niş benzeri mekânlara sık rastlıyoruz. Bir bina yıkılıp yeniden yapıldığında, eski dairenin oda sayısını birebir korumak isteseniz bile, yeni projede her odanın bu asgari ölçülere uyması zorunlu. Bu yüzden bazen "eskisi 3+1'di, yenisi neden 2+1 çıktı?" sorusuyla karşılaşıyoruz. Cevap çoğu zaman burada gizli: eski binadaki üçüncü oda, bugünün yönetmeliğine göre zaten oda sayılamayacak kadar küçüktü.
Bir malik olarak proje önünüze geldiğinde şu birkaç noktaya bakmanızı öneririz: odaların net alanı kadar dar kenar ölçüsü de uygun mu, salon-mutfak birleşimindeyse toplam alan doğru hesaplanmış mı, banyo-tuvalet birlikte çözülmüşse 3,60 m² şartı sağlanıyor mu ve son olarak yeni projedeki oda sayısı sözleşmede size taahhüt edilen bağımsız bölümle birebir örtüşüyor mu. Çünkü bir dairenin "2+1" ya da "3+1" olması kadar, o odaların gerçekten kullanılabilir ölçülerde tasarlanmış olması da önemli.