Kentsel dönüşüm projesine başlarken kat maliklerinin en sık sorduğu sorulardan biri "yeni binada kaç otoparkımız olacak" oluyor. Ama asıl can sıkıcı soru genelde şantiye başladıktan sonra ortaya çıkıyor: "Otopark sayımız neden bu kadar az, hatta neden hiç yok?" Cevap, çoğu zaman yüklenicinin ihmalinde değil, parselin fiziksel gerçeğinde ve otopark yönetmeliğinin nasıl işlediğinde saklı.
Önce "her daireye bir otopark" mitini yıkalım.
Yıllarca yaygın bilinen kural buydu ama artık geçerli değil. Otopark Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikle, otopark zorunluluğu artık daire büyüklüğüne göre kademelendirildi: 80 metrekareden küçük her 3 daire için en az 1 otopark, 80-120 metrekare arasındaki her 2 daire için en az 1 otopark, 120-180 metrekare arasındaki her daire için en az 1 otopark, 180 metrekare üzeri her daire için ise 2 otopark yeri isteniyor. Bunlar yönetmelikteki asgari değerler; belediye meclisleri bölgenin ihtiyacına göre bu sayıları artırabiliyor. Yani 60 metrekarelik dairelerden oluşan bir proje ile 150 metrekarelik dairelerden oluşan bir proje, aynı toplam inşaat alanına sahip olsa bile çok farklı sayıda otopark yükümlülüğü doğurabiliyor.
Peki bir otopark yeri gerçekte ne kadar alan kaplıyor? Bu, çoğu zaman yanlış tahmin edilen bir konu.
Yönetmelik, bir binek aracın park edeceği alanın (sadece kendisi, manevra hariç) en az 2,40 metre genişliğinde ve 4,90 metre uzunluğunda olmasını şart koşuyor. Yaklaşık 11,8 m²'lik bir alan. Ama aracın oraya girip, park edip, tekrar çıkabilmesi için ayrıca manevra alanına ihtiyaç var; bu yüzden yönetmelik manevra dahil, araç başına en az 20 m²'lik bir "birim otopark alanı" öngörüyor. Yani 10 araçlık bir otopark projelendirirken "10 × 11,8 m² = 118 m² yeter" diye düşünmek yanlış; manevra koridorları, geçiş yolları ve rampalar eklendiğinde ihtiyaç duyulan gerçek alan bundan belirgin şekilde büyüyor. Dar parsellerde otopark krizinin büyük kısmı tam olarak burada başlıyor: kâğıt üzerinde "buraya 8 araba sığar" demek ile sahada kolonlara çarpmadan, araç manevra yapabilecek şekilde 8 aracı yerleştirebilmek aynı şey değil. Kesin manevra koridoru genişlikleri ve rampa ölçüleri proje ve idare şartnamesine göre değişebiliyor; bu yüzden bu ölçülerin ilgili idarenin güncel uygulama esaslarıyla teyit edilmesi gerekiyor.
Peki otopark nerede yapılabilir? Sadece bodrumda değil.
Eskiden otoparkın öncelikle bina bodrumunda çözülmesi bekleniyordu. Bugün bu zorunluluk kaldırıldı; otopark ihtiyacı bodrumda, parselin arka/yan/ön bahçesinde, bu bahçelerin altında ya da belirli koşullarla mekanik sistemlerle karşılanabiliyor.
Az bilinen ama gerçek bir esneklik daha var: sığınak, otopark olarak da kullanılabiliyor.
Bazı projelerde, sığınak alanlarının barış zamanında farklı bir kullanıma konu edilmesine ilişkin özel düzenlemeler bulunabilir. Ancak bu alanların otopark olarak kullanılması otomatik bir hak değildir. Onaylı mimari proje, sığınak mevzuatı ve ilgili idarenin uygulaması birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle sığınak zorunluluğu olan projelerde o alanın günlük hayatta atıl kalmamasını sağlıyor: acil durumda sığınak işlevini koruyor, normal zamanda otopark olarak çalışıyor. (Bu arada, 10'dan az bağımsız bölümlü, sadece konut kullanımlı yapılarda zaten ayrı bir sığınak zorunluluğu aranmıyor. Küçük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde bu detay mimariyi bir hayli rahatlatabiliyor.)
Elektrikli araç tarafında da bir eşik var.
Zorunlu otopark sayısı 20 ve üzeri olan yeni binalarda, otopark alanlarının belli bir yüzdesinin (ve en az 1 adedinin) şarj ünitesi dahil elektrikli araç kullanımına uygun düzenlenmesi gerekiyor; bu oran zamanla kademeli olarak artırıldı. Butik ölçekli projelerde otopark sayısı genelde bu eşiğin altında kaldığı için zorunluluk devreye girmeyebiliyor, ama gelecekteki talebi düşünerek elektrik altyapısını proje aşamasında bırakmak, sonradan tüm otoparkı yeniden düzenlemekten çok daha ekonomik bir tercih.
Asıl merak edilen konu: parselde otopark hiç yapılamıyorsa ne oluyor?
Burada birkaç mekanizma devreye giriyor. Önce, küçük parsellerde otopark adedi zaten azaltılıyor: 250 metrekareden küçük parsellerde, otopark ihtiyacının en az yarısı parselde karşılanabiliyorsa, zorunlu otopark adedi %50 oranında azaltılabiliyor. Ayrıca 120 metrekareden küçük ve 3 kat ile üzeri yapı bulunan parsellerde, talep halinde otopark ihtiyacı bedel karşılığında bölge otoparkından temin edilebiliyor. Bunun dışında, belirli bir yarıçap içindeki başka bir bina, arsa ya da ticari bir otoparktan tapuya şerh koydurularak da otopark yeri gösterilebiliyor.
Bunların hiçbiri mümkün değilse devreye otopark bedeli giriyor: belediye, karşılanamayan otopark adedi için bir bedel tahsil ediyor. Bu bedelin nasıl hesaplanacağı, hangi katsayı ve birim değer üzerinden belirleneceği belediyeden belediyeye, hatta yıldan yıla değişebiliyor. Çünkü bu, her belediyenin kendi meclis kararıyla belirlediği bir formüle bağlı. Bu yüzden "otopark bedeli şu kadardır" diye genel bir rakam vermek yanıltıcı olur; doğru yaklaşım, projenin bulunduğu ilçe belediyesinin güncel meclis kararını ve o yıla ait uygulamayı doğrudan sorgulamaktır.
Bu kısıt, kat karşılığı projelerinde neden bu kadar önemli?
Otopark hesabı mimari projenin sonuna bırakılacak bir konu değil. Daire sayısı, dairelerin alanları, parselin geometrisi ve bina yerleşimi daha ilk tasarım kararlarında otoparkla birlikte düşünülüyor. Küçük parsellerde bu kararlar planı doğrudan değiştirebiliyor. Özellikle dar cepheli, küçük yüzölçümlü eski parsellerde otopark çözümü mimari kurguyu doğrudan şekillendiriyor; bazen bir kolonun yeri değiştiğinde bir araç daha kazanılıyor, bazen mekanik otopark çözümü anlamlı hale geliyor, bazen otoparkın parsel dışında karşılanması gerekiyor. Bu yüzden bir kat maliki "otoparkımız neden bu kadar az" diye sorduğunda, aslında sorması gereken soru "parselimizin büyüklüğüne, cephesine ve konumuna göre yönetmelik bize hangi seçenekleri sunuyor" olmalı. Çünkü çoğu zaman cevap yüklenicinin tercihinde değil, parselin kendi fiziksel ve hukuki sınırlarında yatıyor.